Bytové družstvo je nejlepší způsob privatizace

„Lze doporučit, aby nájemníci dali městu svůj zájem o odkup domu najevo, například oznámením, návrhem k jednání o prodeji nemovitosti a podobně. V této souvislosti je však třeba upozornit, že město nelze k prodeji žádným způsobem nutit,“ doporučil Pavel Fráňa z advokátní kanceláře Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři.

Pokud k privatizaci dojde, je třeba hned na začátku stanovit způsob, jakým bude provedena. Je možné, aby nájemníci koupili od města byty, které užívají, nebo lze založit bytové družstvo. Právě bytové družstvo bývá považováno za nejosvědčenější „nástroj“ privatizace bytového fondu. Určitou nevýhodu by mohla pro nájemníky představovat povinnost shromáždit základní kapitál ve výši 50 tisíc korun pro zápis družstva do rejstříku. Dále je třeba počítat s náklady na právního zástupce a se soudními poplatky – kolky.

„Pokud dům není rozdělen na bytové jednotky, které by jednotliví nájemníci koupili, lze doporučit právě založení družstva. Nedoporučuji uzavírání smluv o sdružení a podobně. Taková varianta s sebou totiž nese mnoho nejasností a úskalí. Například členství ve sdružení je, na rozdíl od družstva, zásadně nepřevoditelné,“ vysvětlil Pavel Fráňa.

Města většinou domy na jednotky před privatizací nerozdělují, protože je to nákladné a administrativně náročné. Ačkoli platí, že nájemce bytu má zákonné předkupní právo, smlouvu s městem uzavírá bytové družstvo. Stane se tedy vlastníkem nemovitosti. Ve většině případů se privatizuje dům jako celek a až po převodu se dům rozdělí na jednotlivé byty.

„Pokud mají členové zájem, mohou prostřednictvím prohlášení vlastníka budovy rozdělit dům na jednotky a spravovat budovu prostřednictvím společenství vlastníků jednotek. Společenství může vzniknout v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků,“ dodal Pavel Fráňa.

Protože z titulu vlastnického práva je na uvážení každého města, jak bude v souvislosti s prodejem bytového fondu postupovat, je dobré sledovat webové stránky či úřední desky. Města velmi často zveřejňují pravidla stanovující způsob a podmínky prodeje, určování ceny či smluvních podmínek. Lze proto doporučit, aby se nájemník obecního bytu s těmito pravidly seznámil. Vyvaruje se tak zbytečných chyb při uzavírání smlouvy.

„Častou chybou je nedostatečná specifikace převáděné bytové jednotky a jejího příslušenství. Tato nepřesnost či neurčitost může vést k odmítnutí vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Přitom však platí, že vlastníkem se kupující stává až v okamžiku vkladu vlastnického práva do katastru,“ dodal Pavel Fráňa.